עידן חדש – מנהלת דיירים בהתחדשות עירונית

מקדמים את הפרויקט בבטחון, שקיפות ומקצועיות

עידן חדש – איתכם יד ביד, מהשיחה הראשונה ועד המפתח של הבית החדש

עידן חדש
מנהלת דיירים בהתחדשות עירונית

בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, הדרך להצלחה רצופה אתגרים, אי ודאות ופרטים מורכבים. כאן בדיוק נכנסת לתמונה עידן חדש – גוף מקצועי עצמאי שפועל אך ורק למען בעלי הדירות.

עידן חדש הוקמה מתוך ניסיון ארוך בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, ומתוך הבנה עמוקה לצרכים, לחששות ולשאיפות של הדיירים. המנהלת נועדה להיות הגורם המרכז, האובייקטיבי, והנאמן שמלווה את הדיירים לכל אורך התהליך – משלב הרעיון ועד לתום תקופת הבדק.

הניסיון לימד אותנו שהצלחת הפרויקט תלויה לא רק ביזם או בתכנון – אלא גם בשותפות, באמון ובתיאום מלא עם בעלי הדירות.

צרו קשר

עידן חדש - הגב של הדיירים, לאורך כל הדרך

התפקידים והערכים המרכזיים שלנו

שמירה בלתי מתפשרת על האינטרסים של בעלי הדירות

סיוע בהתארגנות פנימית של הדיירים ובהובלת ההחלטות הנכונות ביותר עבורם

ליווי בשקיפות מלאה מול כלל הגורמים: יזמים, עורכי דין, אנשי מקצוע ורשויות

תרגום ההסכמות בין הצדדים למציאות בשטח

פתרון קונפליקטים וגישור בין עמדות שונות

ליאן עידן סגאה

תושבת וילידת כפר סבא. אדריכלית בוגרת בצלאל בהצטיינות, ובעלת תואר שני בתכנון ערים מאוניברסיטת תל אביב בדגש על התחדשות עירונית עם תושבים. מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, עם דגש על שיתוף תושבים והנגשה של תהליכי תכנון. ליאן הרצתה ולימדה בתוכנית המחקר של המעבדה לתכנון סביבה וקהילה באוניברסיטת תל אביב. במהלך שמונה השנים האחרונות, מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית באזור המרכז, תוך הקפדה על יצירת קשר אישי עם בעלי הדירות ושמירת האינטרסים של כלל הבעלים.

ליאן מעידן חדש – מלווה בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית באכפתיות ובמקצועיות

אבא וילדה משחקים ליד גן משחקים בשכונת מגורים חדשה – חיבור קהילתי בפרויקט התחדשות עירונית

רוצים לקדם את הפרויקט שלכם?

צרו קשר

שלבים לקידום הפרויקט

יצירת קשר אישי עם כלל בעלי הדירות

מיפוי הצרכים, הרגישויות והרצונות של הדיירים

קידום תקשורת פתוחה ושקופה בין כל הצדדים

חיזוק תחושת השותפות והאמון בתוך הקהילה

זיהוי חסמים אישיים או קבוצתיים מוקדמים

ליווי בהקמת נציגות דיירים נבחרת וייצוגית

בניית תשתית חברתית שתאפשר התקדמות בטוחה מול כל בעלי הדירות– מיילים, קבוצות וואטסאפ וכו'
בחירת משרד עורכי דין לייצוג בעלי הדירות הוא חלק חשוב לשם שמירת האינטרסים שלכם מבחינה משפטית. יחד עם חברי הנציגות נראיין מספר עורכי דין בעלי ניסיון המייצגים בעלי דירות ומתמחים בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
תפקיד עו״ד בעלים:

טרם בחירת יזם - ניסוח התנאים המשפטיים, הביטחונות והכנת שאלון היזמים

בחינת הצעות וחוזים – כולל תיקונים משפטיים ותיאום עם אנשי מקצוע נוספים

שמירה על זכויות הדיירים – בדגש על בטוחות, זכויות בנייה, מועדים, פיצויים ועוד

ייצוג משפטי מול היזם – ניסוח, מו״מ וקידום חתימות על הסכם משפטי מחייב

נוכחות בישיבות מרכזיות – תמיכה וליווי מקצועי לצורך קבלת החלטות מושכלות

ליווי משפטי עד למסירת הדירות החדשות ותום תקופת הבדק – כולל בחינה משפטית של מסמכי רישום בית משותף
המפקח נבחר ע"י חברי הנציגות, לאחר ראיונות עם מספר מועמדים – עוד לפני בחירת היזם.
שלב 1 – שלב מקדמי (לפני בחירת יזם):

הכנת מפרט טכני מבוקש יחד עם הנציגות – משמש בסיס למשא ומתן עם היזמים.

שלב 2 – לאחר בחירת היזם ועד לסיום הבנייה:

ליווי וסיוע בגיבוש ההסכם מול היזם – ווידוא שההתחייבויות הטכניות משולבות בהסכם.

פיקוח במהלך הביצוע – בדיקת איכות ביצוע בדירות החדשות, בדירות הקיימות הסמוכות ובשטחים המשותפים.

שלב 3 – לקראת האכלוס ולאחריו

ליווי תהליך מסירת הדירות לדיירים והשטחים המשותפים (לובי, חניון וכו') – ווידוא עמידה במפרט ובתקנים.

טיפול בליקויים בתקופת הבדק – מסייע בפנייה מסודרת ליזם וליווי הטיפול בתקלות.
השמאי מלווה את הפרויקט מתחילתו ותפקידו המרכזי הוא לשמור על איזון בין התמורות של בעלי הדירות לבין היזם.
תפקידים מרכזיים:

בדיקה מוקדמת של מאפייני הדירות הקיימות - בחינה של דירות מיוחדות (מורחבות, שימושים חורגים וכו') לקראת גיבוש שאלון יזמים.

בניית מנגנון לחלוקת רווחים - גיבוש מנגנון כלכלי הוגן מול היזם – כולל עקרונות לתמורות, הטבות וחלוקת רווחים ככל והפרויקט יהיה רווחי יותר מהמצופה.

ליווי בעריכת ההסכם מול היזם - מתן חוות דעת שמאית וסיוע בניסוח סעיפים רלוונטיים להסכם, בדגש על חלוקת רווחים ונושאים כלכליים.

בדיקה לאורך הדרך - בחינה של הדוחות הכלכליים בשלבים מרכזיים – כולל שלב החלטת הוועדה, קבלת היתר ועוד.
בחינה מול המנהלת להתחדשות עירונית לגבי מדיניות העירייה למתחם. העבודה מול המחלקה האדריכלית של המנהלת להתחדשות עירונית הכרחית לשם מימוש הפרויקט בהמשך.
ייעוץ וליווי אדריכלי – תיאום עם העירייה עוד לפני פנייה ליזמים
חשיבות הליווי האדריכלי המוקדם:

יצירת תיאום ציפיות עם הרשות המקומית - פנייה למנהלת להתחדשות עירונית ולמחלקת התכנון העירוני בשלב מוקדם – עוד לפני פנייה ליזמים.

הבנת גבולות התכנון - למידת כיווני מדיניות התכנון של העירייה – חלוקה למתחמים, גובה מבנים, מספר יח"ד, שטחים פתוחים וייעודי קרקע.

תיאום ראשוני עם אדריכלית המנהלת - ישיבה מקצועית עם נציגי העירייה לבחינת החזון העירוני למתחם ולמיקום הספציפי.

היערכות מושכלת טרם פנייה ליזמים - הבנה מעמיקה של ההיתכנות התכנונית מאפשרת לבעלי הדירות לגבש מסמך דרישות מגובש ומקצועי, ולבחון הצעות יזמים בעיניים פקוחות.
לאחר מינוי אנשי המקצוע (מנהלת, עו"ד, מפקח, שמאי) והבנת גבולות התכנון מול העירייה – מתחילים בגיבוש שאלון יזמים מפורט.
מטרות השאלון:

קבלת הצעות מובנות, מסודרות וברות השוואה

חידוד הציפיות מהיזם עוד לפני תחילת מו"מ.

מה כולל השאלון?

תנאים מסחריים ותמורות: תוספות לדירות, חניות, מחסנים, שטחים מיוחדים.

התייחסות לדירות וצרכים מיוחדים (אוכלוסיות מיוחדות ומבוגרים).

בטוחות וערבויות: לוחות זמנים, ערבויות ובטוחות ועוד.

היבטים משפטיים ותכנוניים

השאלון נבנה יחד עם הנציגות ונשלח למספר יזמים מתאימים.
לאחר קבלת ההצעות מהיזמים, מתבצע ניתוח מעמיק של כלל הנתונים יחד עם הנציגות ואנשי המקצוע המלווים.
1. שלבי הבחינה:

השוואה בין המענה לשאלון, המפרט הטכני והתמורות המסחריות.

בחינת חוסן פיננסי, ניסיון קודם, אמינות וזמינות של החברות.

ניתוח רמת ההתחייבויות בכל היבט – משפטי, הנדסי, מסחרי.

2. שני יזמים נבחרים לעלות לשלב הגמר
3. כנס דיירים:

נערך כנס משותף לכלל בעלי הדירות.

כל יזם מציג את החזון שלו לפרויקט, את ההצעה, הלו"ז והמחויבות שלו.

לאחר הכנס – מתקיים הליך בחירה דמוקרטי של היזם הנבחר ע"י בעלי הדירות. ההחלטה מתקבלת על פי בחירת הרוב.
לאחר בחירת היזם על ידי בעלי הדירות, מתחיל שלב עריכת ההסכם המשפטי בין עוה"ד מטעם הדיירים לעוה"ד של היזם.
שלבי ההליך:

פתיחת מו"מ משפטי בין הצדדים.

הצבת עריכת ההסכם בראש סדר העדיפויות לקידום תהליך מהיר ויעיל.

מעורבות מנהלת הדיירים לוודא שכל התנאים, התמורות וההתחייבויות שהושגו בשלב השאלון – מיושמים במדויק בהסכם.

לאחר ניסוח טיוטה – הטיוטה נבחנת ע"י הנציגות ומועברת לכלל בעלי הדירות לעיון ולהערות.

כנס הסבר + התחלת חתימות

נערך כנס לכלל הדיירים להסבר תוכן ההסכם.

התחלת הליך חתימות על ההסכם המשפטי.

הבנה וביטחון בתוכן ההסכם = קידום הסכמות מהיר ובטוח.
לאחר הגעה לרוב הנדרש ותחילת התהליך התכנוני, מנהלת עידן חדש ממשיכה ללוות את בעלי הדירות לאורך כל הדרך – עד למסירה הסופית וסיום תקופת הבדק.
הליווי כולל:

המשך עידכונים שוטפים לכלל בעלי הדירות (כגון התקדמות הפרויקט, כנסים לבחירת דירות ומחסנים בפרויקט החדש ועוד)

ליווי מול צוותי התכנון ובחירת חלופות תכנון יחד עם הנציגות

סיוע בהיערכות לפינוי הדירות הקיימות

קשר שוטף עם היזם והצוותים המקצועיים

חשוב לדעת: אמנם התהליך כולל שלבים רבים, אך כל שלב בו נבנה בקפידה – מתוך מטרה להבטיח שקיפות מלאה, תחושת ביטחון לדיירים, ויצירת תשתית חזקה להצלחת הפרויקט.
אנחנו כאן - מתחילת הדרך ועד שתחזרו הביתה